Новостройки Москвы и Подмосковья: инвестиции в коммерческую недвижимость

В современных новостройках первые этажи домов - нежилые. Их занимают магазины, службы быта, отделения банков. А хозяевами коммерческих площадей вполне могут стать жители данного дома. Эксперты рынка недвижимости считают, что сдача в аренду коммерческой недвижимости приносит большую прибыль, чем жилой.
купить диплом советского образца
Универсальные сделки
В настоящее время российское законодательство позволяет приобретать нежилые помещения как юридическим, так и физическим лицам. «Ведь у каждого свои интересы: кому-то удобней и выгодней приобрести недвижимость как физическому лицу, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», - кому-то интересней официально зачислить приобретение в активы своей фирмы». Но в оформлении собственности есть нюансы. Если помещение оформлено на физическое лицо и оно же ведет в нем предпринимательскую деятельность, оформленную на юридическую фирму, могут возникнуть проблемы. Как разъяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Екатерина Симонова, заместитель первого вице-президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», при оформлении лицензии на торговлю некоторыми товарами регистрирующие органы могут потребовать документ, подтверждающий факт аренды помещений у собственника, т.е. по сути, нужен документ, подтверждающий аренду помещения у самого себя. «В принципе это выполнимо, - говорит эксперт, - но для экономии времени, расходов на оформление и предотвращения подобных ситуаций лучше оформлять нежилые помещения сразу на юридическое лицо».



По оценке Андрея Биржина, управляющего партнера компании TEKTA GROUP, около 80% нежилых помещений в новостройках, принадлежит жильцам этих домов. «Жителям дома наиболее понятен рынок услуг, уровень спроса на тот или иной бизнес», - объясняет эксперт.

Примеров покупки нежилых помещений жильцами новостроек очень много. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказал, что в районе «Золотой мили» есть дом, где каждый собственник квартиры также владеет нежилым помещением площадью около 70 кв.м. В доме когда-то приобрели недвижимость известные представители шоу-бизнеса, юристы, бизнесмены, бывшие чиновники. В частности один из жильцов в своем помещении открыл профессиональный спа-салон с баней и массажным центром.

Частое явление, когда бизнесмены покупают своим супругам не только квартиры в элитных домах, но и нежилые помещения под салон красоты или магазин. Сами же руководители бизнеса зачастую покупают в своем доме коммерческие помещения, чтобы открыть в нем представительский офис.

Андрей Биржин (TEKTA GROUP) рассказал, как в одном из домов компании было приобретено помещение 150 кв.м под магазин стройматериалов. Владелец стал круглосуточно снабжать весь дом всем необходимым: от мастерка и гвоздей до гипсокартона и отделочных материалов. Новоселы дома получили возможность не утруждать себя поездками в крупные торговые центры, - рассказывает эксперт, - им было достаточно показать ремонтной бригаде магазин и потом спокойно контролировать процесс закупки стройматериалов.

По словам Екатерины Симоновой («Лидер»), сегодня большая часть помещений на первых этажах новостроек расположенных в спальных районах или в городах Подмосковья приобретается для открытия магазинов разного рода направленности и пунктов сферы услуг, например салонов красоты, ателье по ремонту одежды, аптек и медицинских центров, филиалов банков. «Идеальное помещение - первый этаж, с отдельным входом, с высотой потолков 3-3,2 метра, и электромощностями - из расчета 0,2 квт на кв.м», - уточняет Андрей Биржин (TEKTA GROUP).

Для обустройства офиса нежилые помещения приобретаются реже, так как далеко не каждый бизнес нуждается в офисе в спальном районе, где и сосредоточена основная масса новостроек.

Что можно, а что нельзя
Хотя большинство нежилых площадей расположенных в жилых домах выходят на рынок как площади свободного назначения, на их использование есть регламент. Как объяснила Ольга Гусева («Домостроитель»), еще на этапе проектирования объекта закладываются жесткие требования и стандарты в зависимости от назначения конкретного нежилого помещения. Это отражается в документах Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Поэтому использовать объект в ином назначении категорически не разрешается. Впрочем, есть практика перевода назначения коммерческого объекта, при условии, что технические условия помещения позволяют это сделать, - отмечает эксперт. Процесс переоформления нелегкий и занимает много времени. Поэтому покупателям лучше сразу определиться, для каких целей он покупает помещение.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) уточнил, что в жилых домах не должно быть производств, складов, предприятий с повышенными шумовыми эффектами (ночные клубы, музыкальные и прочие). Если в жилых домах коммерческие помещения используются под рестораны, они должны дополнительно проверяться на соответствие всем СНиПам по пожарной и вентиляционной безопасности. Также в зависимости от типа здания и технических характеристик купленного помещения могут меняться условия использования помещения. К примеру, бассейны в домах можно организовывать лишь в том случае, если это позволяют заложенные еще при строительстве материалы перекрытий, водоизоляция и прочее.

«Местные органы власти обращают особо пристальное внимание на предприятия питания с собственной кухней, - добавляет Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». - Предприниматели должны в этом случае учитывать жесткие требования органов санэпидемнадзора. Если речь идет о муниципальных домах, то власти в случае серьезного недовольства жителей, могут вообще закрыть ресторан или кафе, даже если у его владельцев будут на руках все необходимые документы. В домах, которые находятся в ведении ЖСК или ТСЖ, организовать предприятие можно только с одобрения жителей».

«Остальное, согласно ст. 17 ЖК РФ не запрещается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует Правилам пользования помещениями в жилом доме», - говорит Екатерина Симонова («Лидер»).

В обход ограничений
Впрочем, есть собственники, которые считают, что право собственности позволяет игнорировать регламенты. Например, редакции известен следующий случай: на первом этаже жилого комплекса помещение было сдано полиграфической фирме, которая работает в круглосуточном режиме, лишая жителей нижних этажей покоя и днем, и ночью. Многократные обращения в СЭС и другие контролирующие органы пока не дали никаких результатов - на выданные предписания фирма просто не реагирует. Поэтому жильцы дома готовятся подавать иск в суд.

Есть ли здесь вина застройщика? «Застройщик не несет ответственность за то, что продал нежилые площади лицу (фирме) которая использует его с нарушениями», объясняет Андрей Биржин (TEKTA GROUP). Как добавил Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), с момента перехода прав собственности на помещение от застройщика к покупателю ответственность за нецелевое использование помещения несет новый собственник недвижимости. «Однако при продаже данного объекта застройщик обязан указать, какие ограничения/требования существуют при использовании данного помещения», - уточнил эксперт.

Дифференцированные цены
Цены на коммерческие площади в жилых комплексах отличаются в зависимости от местоположения объекта недвижимости, класса дома, площади. По словам Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), помещения в домах на первой линии с большой пешей проходимостью - наиболее востребованы и, как следствие, стоят дороже лишенных такого преимущества. Так торговое помещение на Старом Арбате в жилом доме с витринными окнами в настоящий момент продается по цене от $61 тыс. за 1 кв.м. В офисно-жилом комплексе в пределах 3-го транспортного кольца (в районе Ходынского Поля) - квадратный метр подешевел до $5 тыс.

По словам Сергея Лядова («Сити-XXI век»), на объектах компании нежилые помещения продаются по цене от 80 до 150 тыс. руб. за метр. В частности в ЖК «Янтарный город» Миниполиса Строгинский стоимость квадратного колеблется от 130 до 150 тыс. руб. за кв.м. «На наших объектах нежилые помещения можно купить по цене от 40 тыс. рублей за кв. м» - говорит Василий Диалектов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит» (компания работает в Подмосковье).

Андрей Биржин (TEKTA GROUP) рассказал, что в ЖК «Да Винчи» (Одинцово) цена квадратного метра коммерческих площадей составляет от 105 до 160 тыс. руб., в ЖК «Акварели»(Балашиха) - 115 тыс. руб., в ЖК «Архимед»(Сергиев-Посад) от 70 до 80 тыс. руб., «Гранд-Парк»(Сергиев-Посад) от 63 тыс. руб.

По данным ФСК «Лидер» в ЖК «Балашиха Сити» площадь нежилых помещений составляет от 44 до 85 кв.м. и они продаются по цене от 3 до 4,8 млн. руб. В жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак» можно приобрести нежилое помещения площадью от 65 до 115 кв.м. Их цена составляет от 11 до 17 млн. рублей.

Екатерина Симонова (ФСК «Лидер»), добавила, что кроме площадей в составе, на территории ЖК продается 2-3 этажное нежилое здание свободной планировки с потолками до 5,6 м, в котором можно организовать физкультурно-оздоровительный комплекс. Здание площадью 902,6 кв.м. имеет обширное остекление, лифт и эксплуатируемую кровлю, а перед фасадом предусмотрена гостевая парковка.

Коммерческая выгода
Большинство экспертов считает, что покупать коммерческие площади в жилых домах очень выгодно. Так, Андрей Биржин (TEKTA GROUP) отмечает, что покупка коммерческих помещений особенно выгодна на ранней стадии строительства - рентабельность таких вложений зачастую превышает 20%.

Если в дальнейшем собственник помещения планирует сдавать его в аренду, то, по мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), такая принесет больше денег, нежели сдача квартиры в аренду.

Мы решили проверить утверждение эксперта, и нашли предложение взять в аренду торговое помещение площадью 56 квадратных метров у станции метро «Братиславская» по цене 21 400 рублей за «квадрат» в год. Получается, что собственник этого помещения получит в год около 1 млн. 200 тыс. рублей.

А двухкомнатную квартиру аналогичной площади в 5 минутах ходьбы от той же «Братиславской» можно арендовать за 42,5 тысячи рублей в месяц (данные калькулятора «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн») то есть, в год хозяин квартиры получит около 510 тысяч рублей. В два раза меньше.

Конечно, мы не учли в этом расчете необходимые затраты собственника на ремонт, налоги, коммунальные платежи, но разница тем не менее очевидна.

Как добавил Сергей Лядов («Сити-XXI век») коммерческая недвижимость - это хороший финансовый инструмент. Под ее залог легко получить кредит. «Однако эффективность инвестиций в тот или иной объект зависит от многих факторов: местоположения объекта, его востребованности, конкурентной среды и многих других условий», - предупреждает эксперт.


Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Покупка нежилого помещения в своем доме - выгодная сделка, которая позволяет жильцу или открыть свой бизнес, или использовать под сдачу в аренду. В любом случае собственник окажется с прибылью.